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    類型房地產開發目管理式研究可研性

  • 上傳人:千***
  • 文檔編號:3189303
  • 上傳時間:2017-06-25
  • 格式:DOC
  • 頁數:23
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    房地產開發 管理 研究 鉆研 可研性
    資源描述:

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    1、2120致 謝在本論文的寫作過程中,我的導師薛老師傾注了大量的心血,從選題到開題報告,從寫作提綱,到一遍又一遍地指出每稿中的具體問題,嚴格把關,循循善誘,在此我表示衷心感謝。同時我還要感謝在我學習期間給我極大關心和支持的各位老師以及關心我的同學和朋友。寫作畢業論文是一次再系統學習的過程,畢業論文的完成,同樣也意味著新的學習生活的開始。 19參考文獻1 成虎工程項目管理第二版中國建筑工業出版社 2001 年 6 月。2 沈暉等著房地產法的理論與實踐同濟大學出版社 2000 年 9 月。3【美】克勞夫(C10ughR)張平華譯建筑項目管理機械f 業出版社2004 年 2 月4 姚天軍程實施階段業主

    2、的項目管理中國三峽建設 2000 年 9 月。手冊機械工業出版社 2004 年 6 月重慶大學碩士學位論文參考文獻。5 全國監理工程師培訓教材編寫委員會工程建設質量控制北京:中國建 1997.3。6 全國監理工程師培訓教材編寫委員會工程建設進度控制北京:中國建 1997 年。7 全國監理工程師培訓教材編寫委員會_f 程建設合同管理北京:中國建筑工業出版社。8 邁克菲爾德、勞里凱勒著項目管理東北財經大學出版社 2000年。9 張海貴現代建筑施工項目管理金盾出版社 2001 年。10 許曉芳要從規劃設計階段抓起房地產開發的建安成本控制當代建設。11 圳市建設局編制深圳市房屋建筑工程竣工驗收及備案辦

    3、法 2003。在房地產企業的發展中,項目和運作是發展過程中密切相關的,兩類活動企業的創立本身就是一個項目的開始,它通過一個新建設項目使企業形成了提供某種產品或服務的能力,以滿足市場或顧客的需要,從而獲取盈利并得以生存和發展,并在此基礎上重復運作。經過一段時間的運作之后,由于企業環境及市場變化等原因,已無法生產出高品質的房地產項目或原有的己不適應市場需求,這時就又需要通過改變原有的管理模式,推行新的房地產項目管理模式和信息化的輔助來使企業恢復原有的生產能力或上升到一個新的運作平臺。目前房地產企業還沒有真正實現以項目為主軸,各種過程為控制單元的管理模式。越來越多的房地產企業己經認識到時勢需要進行項

    4、目管理變革,原因是多方面的,包括:客戶需求的不斷提高導致房地產精益管理標準的提高,國家行業管理標準實施對規范化管理的促進;樓盤開發項目數量增加;金融導致項目全程資金管理的高要求;為了提高業務贏利能力改進業務模式的需求大增等。在這種多項目并發、高技術、快速變化、資源有限的環境下,總是伴隨著落后的管理發生。一個項目是涉及多個界面的復雜的工程系統,為了需要,通常會劃分為若干各子系統。在不同的子系統、不同階段、不同層次之間在著大量的管理界面的結合部。而不同的子系統又由不同的分包商來負責施工,因此就存在著大量的分工合作的問題,對這些工作有效的溝通是項目管理的主要職能,其中最重要的人的溝通,項目經理在其中

    5、起到主要的作用。通過組織溝通職能的運用,是相互關系的分包之間職責劃分清楚,彼此協作配合,保證工程的順利進行,保證開發目標的實現。由于各分包之間沒有合同關系,作為開發商的主要管理任務之一就是做好各參建單位之間的溝通與協調工作。項目經理在項目的各個階段都起著重要的作用,通過組織召開定期的例會加強各方面的溝通,是主動的監控方式,通過有效的溝通及時處理項目進展過程中出現的問題。項目經理硬從整個項目出發,提升項目的品質、保證進度控制成本??梢哉f溝通的能力,是項目管理能力的集中體現,也是選擇那種承包方式的重要依據。18第 四 章 結束語無滯延,那就是高效的溝通。溝通不僅是信息的溝通,也包括感情上的溝通,團

    6、隊要充滿愛心、同情心、融洽的情感。項目團隊具有開放、坦誠的溝通氣氛,隊員在團隊會議中能充分發表意見,傾聽、接納其他隊員的意見,并經常能得到有效的反饋。5)信任:在一個有成效的團隊里,成員之間相互關心,互相信任,是成功團隊的必要條件,一個團隊的能力大小受到團隊內部成員相互信任程度的直接影響。3.3 打造學習型項目團隊學習是提高團隊成員綜合素質的必要手段,一個善于學習的團隊,不僅整體會產生出色的成果,個別成員成長的速度也比他們以其他方式學習要快.經過不間斷的、有效的團隊學習,會大大提高團隊分析問題解決問題的能力,團隊在遇到復雜問題時,能夠表現出高于個人智力的團隊智力,能夠最短時間提出最佳的解決方案

    7、,體現出一種團隊運作上的高度默契,是一支既有自我發展空間,又能協調一致的團隊。3.3.1 項目團隊的組織協調與溝通管理組織協調工作是房地產開發商的十分重要的工作,通過組織與協17總包、各分包、政府部門等全力配合項目的實施,繼而形成一個高效的團隊,去實現項目的建設目標,協調就是潤滑劑,是控制的推進器。管理。項目團隊的具體職責、組織結構、人員構成和人數配備等方面因項目性質、復雜程度、規模大小和持續時間長短而異。3.2.1.2 項目團隊的特點l)有共同的目標:對于一個項目,為使項目團隊工作有成效,就必須明確其目的和目標,并且對于要實現的項目目標,每一個團隊成員必須努力工作,并對此及其帶來的收益有共同

    8、的認識。2)高度的凝聚力:團隊對成員的吸引力越強,隊員堅守規范的可能性越大。凝聚力是團結與吸引力、向心力,也是維持項目團隊正常運轉的所有成員之間的互相吸引力。影響團隊凝聚力的主要因素有: 團隊成員的共同利益、激勵措施、共同目標、規模、分工、溝通渠道等。經常性的溝通可以提高團隊凝聚力,一個有效的項目團隊,必定是一個有高度凝聚力的團隊,它能使項目團隊成員積極努力的工作。3)職責、分工明確:職責、分工合理明確有利于每一個成員明確各個成員之間的相互關系、工作報告關系。因此團隊成員都需要了解為實現項目總體目標而必須做的工作及其相互間的關系。164)保證溝通順暢:溝通高效的項目團隊工作效率也會很高,項目團

    9、隊的溝通可以通過不同的方式,比如開會,以及配備先進的信息技術系統與通信網絡,以滿足團隊的高效溝通。信息溝通渠道有全方位的、各種各樣的、正式的和非正式的,只要保證溝通直接、高效,層次少,合同,不與承包商簽訂合同,對承包商無直接合同關系,對承包商的約束力較小,直接參與制定工程項目目標參數,它對項目進行的管理屬于服務性質的;第二類模式不僅與業主簽訂合同,還與承包商簽訂合同,對承包商約束力大,它參與制定工程項目目標參數并保證其實現,它對項目進行的管理屬于承包性質的。因此,管理公司從事第二類模式的收益比從事第一類模式要大,但是其風險也大。第二類模式的難點在于,在項目融資及風險管理等方面,如何合理確定業主

    10、和項目管理公司之間的職責權限和管理界面,以及如何合理確定管理公司的服務收益。3.2 適合房地產開發的項目管理模式的團隊建設3.2.1 項目團隊3.2.1.1 項目團隊的定義團隊,就是指為了達到某一確定目標,由分工與合作及不同層次的權力和責任構成的人群;是指在工作中緊密協作并相互負責的群15體,他們擁有共同的目的、績效目標以及工作方法,且以此自我約束。團隊隊員之間沒有嚴格的分工,彼此之間的工作內容高度交叉,相互間的協作性強。項目團隊就是為了使項目有效實施而建立的團隊。項目團隊的一般職責有項目計劃、組織、指揮、協調和控制。項目團隊要對項目的范圍、費用、時間、質量、風險、人力資源和溝通進行多方面主提

    11、供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行(竣工驗收)等服務,代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息的管理和控制。工程項目管理企業一般按照合同約定承擔相應的管理責任。按照提供服務的范圍,可歸納為以下類型:管理項目的某些目標或工作;管理項目建設的某一(或某些)階段;分階段、分目標對項目建設進行管理;全方位、全過程對項目建設進行管理。2)第二類模式提供項目承包服務,是指管理承包,即企業按照合同約定,將工程承包下來,但項目管理企業只負責項目的全過程管理,而將施工、設計等分包出去。項目管理承包一般應當按照合同約定承擔相應的管理風險和經濟責任。14兩類模式基本區別:提供第一類模式

    12、的項目管理公司作為業主的咨詢人員和代理,為業主提供全過程或某一階段的服務,項目管理公司的責任是負責協調設計和施工之間及不同承包商之間的關系,按照委托合同對項目的進度、成本、質量進行管理,但項目經理在這方面不承擔責任;提供第二類模式的項目管理公司通常由過去的總承包商演化而來的,項目經理還同時擔當施工總承包商的角色,對項目的進度、成本、質量均承擔較大的風險。提供第一類模式的管理公司只與業主簽訂3.1.2 分類的意義隨著我國經濟的不斷健康發展,房地產市場的也逐步對外開放,外資大量涌入國內房地產開發領域,開發的過程越來越規范,一些先進的項目管理模式也北京交通大學專業碩士學位論文現階段房地產開發項目管理

    13、現狀在國內項目上得到應用,開發商(業主) 也認識到項目管理的重要性。但,有些開發商對房地產開發項目管理模式的種類和特點還了解的不夠透徹。因此,有必要對常用的工程項目管理模式進行分類,其意義體現在:l)有助于建設參與方,尤其是開發商(業主)方,真正理解并正確的選擇適合自己項目的管理模式。2)有助于理清思路,學習國外發達國家的先進管理理念,找到我們在項目管理方面的差距,從而引進先進項目管理方法。133.1.3 分類原則根據項目管理公司進行的服務屬于管理性質還是總承包性質,項目管理公司是否直接與各施工承包商簽訂合同及管理公司的責任大小,本文把工程項目管理公司的項目管理模式分為兩大類:第一類模式( 項

    14、目管理服務) 和第二類模式( 項目承包服務) 。l)第一類模式提供項目管理服務。項目管理服務是指工程項目管理企業按照合同約定,在工程項目決策階段,為業主編制可行性研究報告,進行可行性分析和項目策劃;在工程項目實施階段,為業房地產開發項目管理是一門應用性較強的綜合性學科,也是有發展潛力的學科。從具體內容上看,它是項目全過程的管理,即從土地獲得、項目建議書、可行性研究、設計、施工、竣工、交房、維保全過程的管理。從特性上看,項目管理是固定資產投資的管理,其性質屬投資管理范疇?!胺康禺a開發項目管理”是工程項目管理的一個分類,是房地產項目的管理者運用系統的觀點、理論、方法,對房地產項目的建設全過程、全方

    15、位的管理,從而實現生產要素最優化的配置,為用戶提供優質的產品。選擇適合房地產開發的項目管理模式,是實現投資收益的保障。3.1.1 目前國際上常用的房地產開發項目管理的模式l)傳統的項目管理模式,即設計招標建筑模式(DBB);2)設計施工總承包(DB)/設計采購施工模式(EPC);123)建筑管理模式,即 CM,根據實際情況又可分為代理型 CM和風險性 CM;4)設計管理模式,即 DM,也可以分為兩種具體形式;5)項目管理承包模式,即 PMC;6)項目管理模式,即 PM;7)建造運營移交模式,即 BOT??梢哉f,項目經理素質的高低,決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項

    16、目管理隊伍,才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。O 加強行業法律法規建設目前,房地產開發領域中仍存在諸多問題,部分房地產開發建設企業受經濟利益的驅使,置法規體制于不顧,比如:行業壟斷、價量不實、還有錢權交易、腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的健康發展。因此,加強房地產行業的法律法規建設是房地產行業發展的重要保證。11第 三 章 目前常用房地產開發項目管理的模式3.1 房地產開發項目管理模式的含義房地產開發項目管理模式,是將項目管理的對象作為一個系統,為了使系統能夠正常運行,并確保其目標的實現,而運用的項目組織和管理方式。我國的房地產項目管理模式的選用在適合我國的國情、市

    17、場的特點并參考國際慣例前提下,能促進本行業的發展為基本參考要素。管理模式選擇的恰當與否與投資目標能否實現直接相關。因此,科學的選擇房地產項目管理的模式有現實的意義。認真抓項目動態過程的管理,才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用,編制一個網絡計劃并不很難,但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程,又受到各種復雜多變的因素的影響,在施工計劃實施中經常會與原計劃有出入,要及時根據總進度計劃編寫追蹤進度計劃,并通過有效的方法來追趕落后的進度,以保證項目按計劃保質保量的完成。O 加強學習、提高項目管理人員素質目前,我國的項目管理公司,大多都是東拼

    18、西湊的隊伍,專業性的項目管理人員較少,人員素質參差不齊,很多還靠師傅傳徒弟靠經10驗管理,沒有掌握項目管理的精髓,管理片面,往往局限于對施工質量的監控,使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比,都存在較大的差距。要使項目管理現代化,從事管理的要具備相應的素質。特別是項目經理,一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術,要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。項目管理人員,要隨著社會的不斷進步,科學管理技術的不斷發展,不斷培訓,以更新管理知識。通過培訓,提高管理隊伍素質。過硬之外,服務質量越來越受業主的重視,好的開發商從一開始打造產品就滲透了客戶服務的理念,定時向客戶提

    19、供進度以及質量的信息、適時約業主到現場參觀,交房特別服務、維修服務等等都可以提高開發商的品牌形象。2.2.2 解決以上問題的可行方案O 房地產項目管理是從土地獲得到交房的全過程的動態管理房地產項目管理不只是施工階段的管理,施工管理只是項目管理的一個階北京交通大學專業碩士學位論文現階段房地產開發項目管理現狀段。正確認識房地產項目管理的特點,抓住管理中的各個環節,9正確選擇一種或多種現代化管理方法,以提高項目管理水平和工作效率。一個項目的成本控制應該主要在在設計階段的控制,當設計方案確定后,成本的 75%左右已經確定了,因此在進行項目成本目標管理中,要從源頭抓起,絕不能簡單地以來在施工階段來控制成

    20、本,施工階段只能叫成本管理,只要樹立全過程成本質量理的理念,才能不斷推進成本管理,保證經濟效益的提高。房地產的項目管理一直貫穿到項目竣工交房后的兩年維保階段,很多開發商賣了房就找不到了,有任何問題都有物業公司在前面擋著,對小業主提出的合理的投訴解決推諉,房地產項目管理成功的根本是讓你的客戶滿意,讓客戶認可產品,企業才會有市場,才能有長遠的發展。大限制房地產企業的發展。O 不重視二次深化設計工作在準確的市場定位的基礎上,確定了方案,從初步設計到出施工圖紙都是有專業的設計單位完成的,很多開發商認為拿到施工圖紙就可以照圖紙施工了,并不參與其中的設計環節的工作。從實際參與的項目來看,施工圖紙的深化設計

    21、工作是非常重要的。設計單位實際施8工的經驗不如專業施工單位的工程技術人員,很多地方不合理,通過專業分包按照設計單位提供的圖紙進行深化,發現并修改些不利于施工的部分,往往即降低了成本,又在施工時節約時間,就房地產開發企業來說,對這個環節加強管理,則可以大大降低項目的資金成本、時間成本,從而提高企業的利潤。O 不能有效控制變更項目的變更是難以避免的,但怎樣有效的控制變更的發生,降低由于變更而引起的成本提高、以及工期拖延,最關鍵的一點就是要控制施工圖紙的深度、并分專業作二次深化設計;圖紙越詳細,施工遇到的問題就會越少,變更也就越少。O 客戶服務意識差客戶是上帝,好的品牌的產品的質量是綜合的,除自身的

    22、質量常常會有以下的問題:O 項目初始階段,市場調研不充分根據充分市場調研進行準確的項目定位是項目成功的重要因素之一,為了追求利益,有些開發商目光短淺,在拿到地塊后,為了盡7快獲得效益,在沒有經過充分的市場調研的情況下,拍腦門確定方案,甚至只是簡單的模仿市場上的項目。產品沒有特色,市場上缺乏吸引力,等項目開始銷售實習發現很多地方己經滯后于同類項目,造成銷售困難,資金鏈緊張,給項目帶來隱患。由于決策層的決策是在缺乏市場調研的前提下做出的,也增大了企業的風險。由此看來在項目方案確定前,在市場定位確定前,充分的市場調研工作是非常必要的。北京交通大學專業碩士學位論文現階段房地產開發項目管理現狀O 盲目追

    23、風,缺乏品牌意識同是地產項目,有的開發商的房子開盤就銷售火暴,甚至很多業主追著開發商買房,其中最主要的原因是該開發商的產品過硬,得到了業主的信任,其品牌在市場上站的住腳,有潛在的升值潛力。目前,很多房地產公司往往以短期利潤最大化為目標,為了追求高額回報,只考慮如何更快的從項目上多賺錢,從不重視樹立企業的品牌形象。企業要長遠的發展,就要做好的產品,樹立好的品牌形象,領導者要有戰略眼光,品牌是一種無形的資產,短期行為將大6第 二 章 現階段房地產開發項目管理現狀2.1 房地產開發項目管理的現實狀況及存在的問題2.1.1 房地產開發項目管理的現實狀況由于房地產本身有資金密集、人員密集、關系密集的特點

    24、,再加上我國房地產市場化進程較短,項目管理理論的應用也相對發達國家遲緩很多,致使房地產項目管理在我國還是處于探索和磨合的階段; 房地產項目的占用資源較多,系統性要求高,但房地產商面對的卻是動態、復雜的產品需求市場和不健全的政策法規環境,造成國內房地產風險大,因此開發商的項目管理更強調開發周期與質量管理、強調程序與流程管理,很多房地產企業采用了職能型的管理架構,在強調統一策劃與協調的同時,更需要相對的集權,因此可能威脅到管理的靈活性,為了適應房地產開發市場的激烈競爭的局面,面對新的挑戰,必須靈活與集權達到相對的平衡。2.2 我國房地產項目管理存在的問題及解決方案2.2.1 我國房地產項目管理存在

    25、的問題由于各種因素的制約,房地產開發商在實施項目管理的過程種要求高,范圍大、服務要求嚴的大型工程項目的建設。從 70 年代開始5項目管理理論已經被廣泛應用于國防、基本建設、財務金融、航天、廣告、餐飲娛樂業、醫藥化工,以及國家和地方政府乃至聯合國項目的應用,同時也應用于各種小型企業的管理。房地產行業也不例外,但我國的房地產業起步發展比較晚,房地產市場正逐步規范化,房地產行業的項目管理水平相對國外同行業比較低。房地產項目管理是從開發商的角度對開發項目進行全過程的管理,它包括了:前期的土地獲得、市場調研、可行性研究、市場定位、概念、規劃設計、施北京交通大學專業碩士學位論文緒論工、驗收、銷售、交房、售

    26、后服務、物業管理前期介入等多個階段的管理。一個房地產項目往往涉及幾十家不同的單位,比如:勘察設計單位、規劃設計單位、監理單位、施工單位、設備材料供應單位等等,各參與方根據自身的工作內容、工作特點有著各自的項目管理模式,本文只從房地產開發商的角度,著重剖析開發商項目運作的全過程管理,一個開發商項目管理能力、管理水平的高低直接影響到股東投資目標是否能夠圓滿實現。1.2 研究的目的、意義本文以結合“項目管理”的理論進行分析,尋求適合房地產開發企業的項目管理模式,對房地產開發企業的管理有一定的借鑒意義。4第 一 章 引言1.1 論文研究的背景隨著我國加入 WTO,國外有實力的房地產巨頭大量涌入,使房地

    27、產的開發環境發生了巨大的改變,競爭越發激烈,國內房地產公司也在逆境中不斷的成長發展。與房地產相關的行業也不斷的涌現,比如說:設計類王董國際設計顧問公司;物業第一太平戴維斯物業管理公司;估算類中國威寧謝顧問有限公司。同時,隨著人們購買力的提高,除了越來越多的國內新貴們開始改變居住、辦公環境外,很多國外高端客戶也在國內購買房產,高品位的客戶對產品的需求不斷提高,從一般的質量要求提升到品質要求。對開發商來說即要保證質量、又要保證進度,同時又要控制成本,為股東創造最大的投資效益;靠經驗管理項目已經不能適應不斷發展的市場要求,美國學者 David Cleland 曾經明確的指出:“在應付全球化的市場變動

    28、中,戰略管理和項目管理將起到關鍵性的作用” 。面對壓力、面對新的需求,有遠見的房地產開發企業已經開始運用項目管理的知識進行項目運作,借以應對日益激烈的市場競爭。例如: 萬通地產集團要求管理人員每年的項目管理學習達到 60 小時以上。項目管理理論早在 20 世紀 50 年代后期已經開始形成,60 年代得到廣泛應用,經過 70 年代的不斷發展,到 80 年代已經日趨成熟。形成一整套的應用管理理論,前期主要應用于建設周期較長,技術3.2.1.2 項目團隊的特點.163.3 打造學習型項目團隊.173.3.1 項目團隊的組織協調與溝通管理.17第四章 結束語.19參考文獻.20致謝212目錄摘要.1A

    29、BSTRACT.2第一章 引言.51.1 論文研究的背景.51.2 研究的目的、意義.6第二章 現階段房地產開發項目管理現狀.72.1 房地產開發項目管理的現實狀況及存在的問題.72.1.1 房地產開發項目管理的現實狀況.72.2 我國房地產項目管理存在的問題及解決方案.72.2.1 我國房地產項目管理存在的問題72.2.2 解決以上問題的可行方案.9第三章 目前常用房地產開發項目管理的模式.123.1 房地產開發項目管理模式的含義.123.1.1 目前國際上常用的房地產開發項目管理的模式.123.1.2 分類的意義.133.1.3 分類原則.143.2 適合房地產開發的項目管理模式的團隊建設

    30、.153.2.1 項目團隊.153.2.1.1 項目團隊的定義.1531ABSTRACTWith Chinas reform and opening-up and the continuous healthy development of economy, competition among real estate industry, the market increasingly competitive, and increase their competitive advantages, namely to improve quality, improve service quality

    31、has become increasingly important , an important means to achieve this goal is one of project management. Real estate project management in the protection of product quality, to achieve the basic objectives of the shareholders to ensure that investment returns, project management, both human, financ

    32、ial, and material management, including schedule, quality, cost, procurement, contracts management. To achieve integrated management of these elements to create efficient management team, formed the core of real estate development enterprise project management. Keywords: real estate projects; model;

    33、 real estate development project management: 房地產開發項目管理模式研究摘要隨著中國改革開放的深入以及經濟的不斷健康的發展,房地產行業之間的競爭、市場的競爭越來越激烈,提高產品的自身競爭優勢,即提高品質、提高服務質量顯得越來越重要,達到這一目標的重要手段之一就是“項目管理” 。房地產項目管理成為保障產品品質、達到股東投資效益目標的基本保證,項目管理既包括人、財、物等的管理,也包括進度、質量、成本、采購、合同等的管理。實現對這些要素的集成管理,打造高效的管理團隊,形成以房地產開發企業為核心的項目管理模式。關鍵詞:房地產項目;模式;房地產開發項目管理 :

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